王雪松 2011年房地产市场风险加大土地存量累积

　地王频出，楼价持续上涨，原因在那？先看两组数据：2008.4—2009.5月期间，重庆市主城区出让土地可供建筑面积总量为：485万方，同期新批预售许可证数量为：1906万方。两者之间缺口为1421万方，这也可以解释，为什么2009年秋交会开发商数量大幅度减小，开发商在集体不买地的情况下，集体将土地消耗完毕，形成了阶段性短缺，最终导致2009年6月以后的土地市场火热的局面。第二组数据则是：2009.6—2009.6月期间，重庆主城区出让土地可供建筑面积总量为：3218万方，同期新批预售许可证数量为：2144万方，剩余土地建筑放量为：1074万方。如果将房地产从拿地到预售许可证周期设定为12—14个月的话，2008.4—2009.5构成第一个周期；而2009.6—1010.6构成第二个周期，第一个周期特征是典型的需求市场，土地市场供应的短缺会直接导致土地市场自身需求的膨胀与房产市场供应的短缺；而第二阶段则是土地市场供应过剩(剩余土地量达到开发土地量的 50%)，房屋供应量会加大，房产市场将变为买方市场。

　　以上是我们对房地产市场的数据进行的简单的推理和罗列，影响房地产市场运行的并不仅仅是行业经济自身，政策通常可以对房地产市场形成巨大的影响力。但政策最终还是将直接作用于房地产市场供需两个方面，政策对供应市场影响主要集中在供应量和供应价格方面，对供应量的影响在于政策通过信贷政策刺激开发商增加或者减少土地供应；对价格的控制则在土地市场价格的控制上，通过对成本的控制调整整个市场价格的控制；而对需求市场的控制也主要在两方面，对需求量的影响，可以通过金融政策调整，对购房门槛的提升与降低，与金融利率的提高与降低来调整需求量；而对需求价格的影响，相对较弱。因此中央政府历次调控总不能尽如人意。

　　但2009年与2010年，中央政府启动的市场体系，已经降供应和需求的刺激作用发挥到及至，政策对市场的影响效力将会大幅度削弱，而市场自身供求关系将会更大程度的左右整个市场的走势，市场量价关系会进入市场自身的动态平衡中。基于前面数据分析，假定需求保持2010年的水平，供应大幅度增长，买卖双方市场也会发生结构性逆转。在这种局面下，2011年房地产市场将会面临市场自身的挑战。

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